Louez en bride abattue? Les clauses de votre bail d’écurie qui peuvent vous désarçonner

Avocate spécialisée dans le domaine hippique et fondatrice du bureau Cassius, Stéphanie Cassimon nous livre chaque mois son expertise sur un sujet juridique. Ce mois-ci, elle nous éclaire sur les clauses sensibles en cas de bail locatif à travers son article : « Louez en bride abattue? Les clauses de votre bail d’écurie qui peuvent vous désarçonner »

Maître Cassimon, de nombreuses entreprises équestres louent leurs installations. Quelles sont les spécificités du bail commercial en droit belge ?

Le bail commercial en Belgique est régi par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, qui offre une protection importante au locataire (preneur) via le droit au bail et le droit au renouvellement. Cette législation s’applique aux locations de biens immeubles ou parties d’immeubles affectés principalement à l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou professionnelle. Toutefois, pour un manège, une écurie ou un centre équestre, la loi sur les baux commerciaux ne trouve en principe pas à s’appliquer : ces activités relèvent généralement du bail de droit commun, dès lors que l’activité exercée n’implique pas un contact direct avec le public dans les lieux loués. Le bail de droit commun ne prévoit ni durée minimale légale impérative, ni droit au renouvellement automatique, ni indemnité d’éviction au profit du preneur. La durée du bail est librement convenue entre les parties, et à son échéance, le bail prend fin sans que le preneur puisse revendiquer un droit au maintien dans les lieux. En l’absence de la protection spécifique offerte par la loi sur les baux commerciaux, il est d’autant plus essentiel de soigner la rédaction contractuelle afin de protéger adéquatement les intérêts tant du bailleur que du preneur.

Quelles clauses essentielles doivent figurer dans un bail pour activité équestre ?

Plusieurs clauses sont vraiment propres au monde du cheval et méritent une attention toute particulière. La clause de destination, d’abord : « activité équestre », c’est trop vague. Il faut détailler : pension, enseignement, concours, maréchalerie, vente de sellerie. Chaque activité a ses implications en termes de nuisances, d’assurances et de permis d’environnement. Si le preneur commence à organiser des concours hippiques tous les week-ends alors que le bailleur pensait louer pour une simple pension, cela peut vite dégénérer.

Un point auquel on ne pense presque jamais : la gestion des sols et des prairies. Un cheval de 500 kilos qui piétine un paddock en hiver détruit un terrain en quelques semaines. Qui est responsable du réensemencement, du drainage, de la rotation des pâtures ?

La répartition des charges et travaux mérite aussi d’être détaillée au-delà des règles classiques. Portes de boxes rongées par les chevaux, clôtures arrachées, entretien de la piste en sable, tout cela est généralement à charge du preneur, mais il faut le préciser noir sur blanc. Et qui paie la remise en état des prairies dégradées à la fin du bail ? Un dépôt de garantie classique ne couvrira jamais ce coût. Certains bailleurs exigent une garantie complémentaire spécifique pour les terres.

La sous-location est un sujet sensible dans le monde du cheval. Le preneur sous-loue souvent des boxes à des particuliers ou met le manège à disposition d’un moniteur indépendant. Si le bail interdit la sous-location sans nuance, toute l’activité de pension est compromise. Il faut donc prévoir une clause autorisant expressément la mise en pension de chevaux de tiers.

Enfin, un cas de figure propre au secteur: l’épizootie. Si une mesure sanitaire impose la fermeture du site, le preneur ne peut plus exploiter mais le bail court toujours. Une clause de force majeure incluant expressément les crises sanitaires animales peut éviter des situations dramatiques.

Quels litiges surviennent fréquemment en matière de bail commercial et comment les résoudre ?

Les litiges locatifs sont variés. Premier type : le conflit sur l’état des lieux et les réparations. À la fin du bail, le bailleur constate des dégradations importantes (boxes vétustes, clôtures cassées, drainage défaillant) et réclame leur remise en état ou retient la garantie locative. Le preneur argue que ce sont des réparations structurelles à charge du bailleur ou de l’usure normale. Solution contractuelle : établir un état des lieux d’entrée et de sortie détaillé et contradictoire, de préférence par un expert (géomètre-expert, architecte), avec photos et descriptions précises. Le contrat doit définir précisément ce qui constitue l’« entretien normal » et les « grosses réparations».

Deuxième type : le non-paiement du loyer. Le preneur accumule des arriérés. Le bailleur veut résilier le bail et expulser. Procédure : mise en demeure, si non-paiement persistant, assignation devant le juge de paix pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

Troisième type de litige : les dégâts causés par un incendie ou une inondation. Une écurie, c’est du bois, de la paille, du foin: un cocktail inflammable par excellence. Et les centres équestres sont souvent situés en zone rurale, à proximité de cours d’eau, ce qui les expose aux inondations. La question centrale est toujours la même : qui supporte le coût des réparations et qui indemnise les pertes ? En droit commun, le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve que celui-ci est dû à un cas fortuit, à un vice de construction ou à la propagation d’un feu provenant d’un immeuble voisin. Cette présomption est lourde de conséquences : si le preneur ne peut pas se disculper, il devra indemniser le bailleur pour la totalité des dégâts au bâtiment. Et dans le monde du cheval, les montants peuvent être considérables: reconstruction de boxes, remplacement de la toiture d’un manège, remise en état des installations électriques. Sans parler des pertes d’exploitation du preneur lui-même et de la valeur des chevaux qui auraient péri. Pour l’inondation, c’est différent : si elle résulte d’un événement climatique exceptionnel, elle peut constituer un cas de force majeure, mais encore faut-il que le bail le prévoie expressément. La solution contractuelle est double. D’une part, le bail doit imposer à chaque partie des obligations d’assurance précises : le bailleur assure le bâtiment contre l’incendie et les dégâts des eaux, le preneur assure son contenu, ses chevaux et sa responsabilité locative, avec des montants de couverture minimaux fixés dans le contrat. Les polices doivent inclure une clause de renonciation à recours réciproque entre les assureurs du bailleur et du preneur, afin d’éviter des actions récursoires interminables. D’autre part, le bail doit prévoir ce qui se passe pendant la période de reconstruction : suspension du loyer, droit de résiliation si les lieux sont inhabitables au-delà d’un certain délai, relogement temporaire des chevaux aux frais de qui.

Que se passe-t-il si le bailleur vend le bien en cours de bail ?

Quand un bailleur vend son bien, le nouveau propriétaire est en principe tenu de respecter le bail en cours, à condition que celui-ci ait date certaine: c’est-à-dire qu’il ait été enregistré. Et c’est là que beaucoup de preneurs se font piéger : ils signent un bail, s’installent, investissent parfois des sommes considérables dans les infrastructures et ne font jamais enregistrer le contrat. Le jour où le bien est vendu, le nouveau propriétaire peut tout simplement leur donner congé. Mon conseil est donc très clair : faites enregistrer votre bail immédiatement après la signature. C’est une formalité simple. Et dans le bail lui-même, prévoyez une clause qui oblige le bailleur à informer le preneur de toute intention de vente, avec un délai raisonnable. Certains preneurs négocient même un droit de préemption, ce qui leur permet de racheter le bien en priorité. Dans le monde du cheval, où l’on s’installe pour longtemps et où les investissements sont lourds, c’est une protection qui a tout son sens.

Quel conseil donnez-vous aux bailleurs et preneurs pour sécuriser leurs baux?

Pour les bailleurs, mon premier conseil est toujours le même : ne signez jamais un modèle trouvé sur internet. Faites rédiger le bail par un avocat qui connaît le secteur équestre. Ensuite, vérifiez la solvabilité de votre candidat preneur: demandez les bilans des trois dernières années si c’est une société, des références bancaires. Trop de bailleurs se retrouvent avec un preneur insolvable après six mois. La garantie locative, je recommande trois mois minimum, et si le preneur est une société, exigez une caution personnelle et solidaire des gérants. Sinon, en cas de problème, vous vous retrouvez face à une coquille vide. L’état des lieux d’entrée, c’est fondamental : photos de chaque box, de chaque prairie, de chaque clôture. Sans cela, vous ne pourrez rien prouver à la sortie. Et surtout, surveillez les loyers de près. Dès huit jours de retard, envoyez une mise en demeure. N’attendez pas que les arriérés s’accumulent.

Pour les preneurs, je dirais : avant de signer, faites évaluer le loyer par un expert pour vérifier qu’il correspond au marché. Négociez la répartition des charges: dans le secteur équestre, les coûts d’entretien peuvent être considérables, il faut savoir exactement ce qui est à votre charge et ce qui ne l’est pas. Si vous lancez une nouvelle activité, n’hésitez pas à négocier un loyer progressif : 50 % la première année, 75 % la deuxième, 100 % à partir de la troisième. C’est courant et les bailleurs l’acceptent souvent. Vérifiez aussi que tous les permis sont en ordre: permis d’environnement, conformité des installations, avant de signer, pas après. Et si vous envisagez un jour de revendre votre activité, assurez-vous dès le départ que le bail est cessible. Enfin, un conseil pour les deux parties : un bail bien rédigé et loyalement exécuté, c’est la meilleure protection pour tout le monde.

Stéphanie Cassimon est avocate au barreau d’Anvers (Belgique) et titulaire d’un LL.M. de la Fordham University – School of Law à New York.  Si vous avez des questions à ce sujet, si vous souhaitez obtenir un avis juridique, faire analyser vos contrats actuels ou faire rédiger des contrats, veuillez contacter :

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